前述した、土地の測量費はいくら?という項目から更に発展して、具体的にどうやって見積もっているかをご説明してゆきたいと思います。
まず、当事務所の通常の測量費は『どれだけの専門作業・労働時間を投入するか』によって計算しております。業務の内容によりけりですが、1時間あたり5000~10,000円程度の料金設定で30分単位で算出しております。

• ①資料調査…官公署にて図面や所有者情報等を調べる業務です。1時間当たり6,300円
• ②測量業務…現地の境界など測量調査します。通常は二人での作業がほとんどですが、広大な土地などを測るときには場合によっては3人の技術者が必要になることもあります。1時間当たり10,500円~
• ③書類作成…登記申請書類や測量図作成をします。1時間当たり5,250円
• ④道路確定申請など官公署手続き…官公署との各種申請・打ち合わせ・現地立会いを行います。1時間当たり10,500円
• ⑤民地境界立会い業務…当該地に隣接する土地の所有者様との日程調整・現場立会い・各種押印書類の取付を行います。実は、土地家屋調査士のメインの業務であったりします。1時間当たり10,500円
• ⑥登記申請…登記の申請や完了書類の受領をします。1時間当たり5,250円

測量の種類にもよりますが、上記1~6と併せて下記の費用が算出されます。
・諸経費…概ね1~6の合計金額に対し、20~30%の経費がかかります。(例、資料調査費、測量機材維持費、ガソリン代など)
・立替金…登記申請や成果品を納めるときに必要となる収入印紙代や登記印紙代です。

以上の項目の積算により、お見積をします。見積った作業量より実際の作業量が多くなることも多々ありますが、ほとんどの場合は見積もりを大幅に超えるような金額を請求することはございません。(見積段階ではわからない、予期できない複雑な調査が必要であった場合などは、発見した段階で別途ご相談しておりますが…。)

うちへのお問い合わせで１番多い質問はズバリこれです。
お客様にとって測量費用がいくらであるかは、１番大事なことですよね。ただ、私達はそのご質問だけでは費用を算出するのは難しいのです。 下記におおよその項目を記載しますので今後のご参考にしていただけると幸いです。測量にはおおまかには２種類あります。

• ①境界確定測量と言われるもので、測量実作業をする他に、隣接する土地所有者様を現地へお呼びし、依頼者様と隣接土地所有者様双方の合意を確認します。道路が官公署の管理のものである場合であれば、その担当部署との境界確認も行います。
  境界確定測量を必要とされる例として、土地売買の為の実測が必要である場合や境界石の復元をしたい場合などがあります。
• ②二つ目は現況測量と言われるもので、上記のように隣接する土地所有者様との境界線確認は行わず、現地測量のみを行い現状の状態を把握する為に行われるものです。
  現況測量を必要とされる例として、大体の面積を知りたい場合や測量費用を抑えたい場合などがあります。
  境界確定測量と現況測量で費用についても業務を処理する期間についても全く異なりますので、どうして測量をする必要があるのか、聞かせていただけると大変助かります。

土地の境界は目に見えるものではない為、境界線の直線の上や曲がり点に境界標識を設置して土地の範囲をわかりやすくするものです。
ただし、その設置された境界標が正しい位置にあるかどうかは、その標識が傾いてしまっているか、図面の寸法、公図の形と合致しているか等、調査する必要があります。また、地方によって境界標設置の慣例（ルール）の違いがあることも少なくないので、地元の土地家屋調査士さんに調べてもらうことが良いでしょう。
以下、境界を明示する標識の例を記載するのでご参考にしてください。

• ①コンクリート境界石写真に記載されたものは縦９センチ×横９センチ×高さ６０センチの境界標です。斜め矢印、真っ直ぐ矢印、十字型など色々なものがあります。また、長さ・太さなども色々あります。現場の状況に応じて設置します。
• ②埋め込み式金属プレート地面が土では無く、アスファルトやコンクリートなどのときにこれらを使用します。下部にボルトが付いているので、固着されればそうそう取れることはありません。斜め矢印、真っ直ぐ矢印、十字型など色々なものがあります。
• ③1貼り付け式金属プレート周りの状況を考えて、穴を開けたりできないとき、構造物上に設置するしかない場合等に使用します。斜め矢印、真っ直ぐ矢印、十字型など色々なものがあります。
• ④金属鋲アスファルト上に設置する場合、小さいスペースしか使えない場合等に使用します。境界標識としてでは無く、測量の基準の為に用いることも多々あります。
• ⑤境界木畑の境などによく見られます。地方によってはこの木から
  ～ｍ、～尺を境界とするなどのルールがみられることがあります。

『公法上の線？私法上の線？』というページでご紹介している通り、土地の境界は２つの種類が存在します。
そして、大抵の場合は『境界』と『筆界』は同一であるので、このページでも境界＝筆界としてご紹介してゆきたいと思います。
現地にて、境界線の現地確認を行い、境界線について異議が無いことを確認した後に右画像のような書面を作成いたします。
右画像ページと共に測量図を綴じ込み、関係地権者の押印と測量実施者の職印を押印します。この印鑑の種類について認印か実印（印鑑証明書付き）どちらが良いかという問題があります。結論から言えば、どちらでも良いとされています。認印だからいい加減な書面で実印が押されているからすばらしい書類というものではありません。
お隣同士境界線の位置をはっきりと理解し、以後境界に関するトラブルが無いようによく書類の内容を理解していることが１番大事なのです。

これは設計図と地積測量図の目的の違いから生じることだと考えられます。建築の設計図に記載された土地の面積は計画段階のものである事もあるため、設計図の寸法や面積は境界線を示すものとしてではなく参考資料と考えていただいた方が良いかもしれません。
お隣との境界を表す図面は法務局備え付けの地積測量図か境（筆）界確認書、道路と接する境界点については道路境界確定図などが挙げられます。
※その他様々なケースが考えられます。お気軽にご連絡ください。

土地の所有権の変動や用途の変更などが行われるときは測量をしないとしても、隣地の所有者様と境界線の確認はするようにしましょう。
工事を始めてから境界線の錯誤に気づいてからでは遅い場合もあるからです。特に住宅地域以外の農地、山林地域は土砂の流れと供に境界標も動いてしまうことがあります。

と思われる隣接土地所有者の方々は多いと思いますが、土地家屋調査士は、土地家屋調査士法第２条「土地家屋調査士は常に品位を保持し、業務に関する法令及び実務に精通して、公正かつ誠実にその業務を行わなければならない」という条文に則り職務を遂行しています。よって、土地境界確定業務も常に公正、中立の立場で行っていますのでどうかご安心ください。

土地の境界線は上記タイトルのように公法上の線（筆界）と私法上の線（所有権界）の２種類があるとされています。
前者は土地の地番の境目のことで、例えばＡ町二丁目３番と４番の境目はどこかということです。この公法上の線は法務局や裁判所などの国の機関が決めることなので、お互いの合意で勝手に決められるものではありません。それに対し、後者は土地の所有権の範囲を問題とするもので当事者間の合意で決めることができます。
ほとんどの場合、公法上の線と私法上の線は一致しているのですが、昔おじいさん同士の口約束で土地を交換したとか、時効により相手の土地の一部を取得したとかの様に公法上の線と私法上の線が一致しないことがあります。
このような状況を放っておくと後々境界トラブルになり得るので、土地分筆登記と土地合筆登記を併用することによって、私法上の線と一致させるのです。

道路位置指定を受けることによってその土地は公益性の高い道路となるために、所有者は自由な利用を制限され、一般公衆にも自由な通行が認められる通路となります。
裁判例によると、所有者は道路を維持管理するために、合理的で必要な程度の通行制限が認められるだけとされています。
ですから、その土地の所有者の妨害が道路維持管理のための制限とも考えられない場合は、その妨害を止めるよう求めることができます。

不動産登記法第１４条には次のように定義づけられています。

• 『地図に準ずる図面』
  ・地図が備え付けられるまでの間、これに代えて地図に準ずる図面を備え付けることが出来る（不登法１４条４項）
  ・地図に準ずる図面は１筆又は２筆以上の土地ごとに土地の位置、形状、及び地番を表示するものとする（不登法１４条５項）
• 判例　『公図の証明力』
  ・公図は直線であるか否か、あるいはいかなる線でどの方向に画されるかというような地形的なものは比較的正確なものということが出来るから境界確定にあたって重要な資料と考えられる。（東京地判昭和49・6・24）
  ・土地の現況その他境界の確定にあたって実際上重視される客観的な資料がいろいろ存在する場合に、たまたま1方の主張する境界線の形状が公図上の境界線の形状により類似するというだけで、他の資料を一切無視して直ちに一方の主張を正当とみなすことは到底妥当といい難い。（水戸地判昭和39・3・10）

→何を言いたいかというと、地図に準ずる図面は隣接土地の関係や、土地の形状が直線かどうか、土地の線（筆界線）の方向など、周辺との地形関係を示すには比較的正確なものということができますが、土地の大きさや寸法値などの詳細な現地復元力には乏しいということが言えます。ですから公図のみで境界を検証してゆくことは出来ないですが、その他測量図などと併せて検証すれば重要な調査資料に値するのです。

境界標を故意に壊したり、引き抜いた場合、刑法262条の2では『境界標を損壊し、移動し、若しくは除去し、又はその他の方法により、土地の境界を認識することができないようにした者は、5年以下の懲役又は50万円以下の罰金に処する』と『境界毀損罪』を規定しています。
ただ、現実的に訴訟をするよりお互いでまた立ち会って新しい境界標を埋設したほうが、期間的にも、精神的にも支障が少ないので、こういった場合は実際に現地測量をした結果と法務局や市役所が保有する図面等と検証した後に、隣接所有者と立会い、協議のうえで正しい境界点に復元します。
その際には２度とこういうことが起こらないように図面付の境界確認書を取り交わすと良いでしょう。
※その他様々なケースが考えられます。お気軽にご連絡ください。

枝などの軽微なものは相手方にすぐに切り取るように請求することができますが、建物やブロック塀などの半永久的な工作物はすぐに取り壊せとは請求できません。
土地の境界と越境している工作物を測量して、隣接者双方ともに納得した合意事項を書面にした『合意書』を作成して、「新しい雨よけを施すこと」や「建て替え時に除去する」などの約束をしましょう。

境界線ぎりぎりに建物を建築してしまうと、日照やプライバシーの面で問題が発生します。ですから、民法では『建物を建てるには、境界線から５０ｃｍ以上離さなければならない。』と規定しています。
また、都市計画法や建築基準法によっても建築の際の距離制限があります。
例えば、①第一種または第２種低層住居専用地域内では、外壁後退を１～１．５ｍ離さなければならない　②防火地域または準防火地域内にある建築物で外壁が耐火構造をとっているものについては、外壁を境界線ぎりぎりに接して設けることができると規定しています。しかし①、②の規定は民法と抵触してしまいますよね。
一般的に建築基準法などの規制が民法より優先するとされています。②については最高裁判所も建築基準法が優先するとしています。
なお、上記で述べた距離は、境界線から建物基礎、壁などの構造体からの距離だと考えられています。

なんでもかんでも登記することはできません。
不動産登記法において登記できる建物は次の５つの要件を全て満たした建物だといわれています。

• ①外気分断性屋根や外壁に囲まれ、外気を分断する機能を有する必要があります。但し、車庫などは車の入り口が塞がっていては機能を果たせないため、入り口は開放されていても登記されるのが実情です。
• ②定着性永続的に物理的に固着されている必要があります。ですから、ブロックの上に乗せただけの物置やいずれ撤去するだろうモデルルームなどは登記できません。
• ③構築性人工的に作られている必要があります。洞窟に居住空間を施しても登記できません。
• ④用途性それぞれの用途にみあった設備が施されている必要があります。居宅なら水回りや居住空間が必要です。
• ⑤取引性不動産登記制度は『不動産取引の円滑化』を図るための法律なので取引性の無い建物（どう考えても誰も買わないような建物？）は登記できないとされています。

マンションの販売面積（パンフレットなどに記載されている面積）は壁芯（壁の中心線）で囲まれた面積をいいます。
それに対して登記面積は内法（うちのり）線で囲まれた面積をいいます。上記の壁芯で囲まれた面積から壁の厚み分を引いたものと居宅内に配管されている共用パイプスペースを引いたものなのです。
壁や配管スペースは厳密に言えば自分だけが独占して利用できるものではないため、登記面積からは除外します。登記面積は大体パンフレット面積の９５％前後くらいになります。

不動産登記は『表示に関する登記』と『権利に関する登記』という大きく２種類に分けることが出来ます。
表示に関する登記とは土地・建物の物理的な情報（土地・建物の所在、利用状況、面積）を記録することを言います。表示に関する登記は土地家屋調査士が皆様の代理人となり申請をします。
それに対して、権利に関する登記とは上記のように表示された土地・建物に対して、誰がその物件を所有しているか、どんな抵当権があるのかなど、人や法人の権利関係を記録することを言います。権利に関する登記は司法書士が皆様の代理人となり申請をいたします。
土地家屋調査士とは皆様に代わって土地・建物の調査・測量を行い、不動産表示登記を申請することを業務とする専門家なのです。

国民の所有する土地や建物を登記簿と言われる帳簿に記録し、土地・建物の所在地、利用状況、大きさ、権利関係の移り変わりを正確に公示することにより、国民の生活や不動産取引を円滑に進める事を目的としています。
また、国や地方公共団体の課税に関する情報源でもありますので、登記制度は街づくりの基本とも言えます。

土地家屋調査士は皆様に代わって不動産登記に関する土地・建物の調査・測量を行うことを業務としていますが、よく下記のような仕事が出来るかお問い合わせをいただくことがあります。ご参考にしてください。

• ①不動産の調査をして、評価額を調べていただきたいのですが…
  『不動産鑑定士』という資格者さんのお仕事の業務となります。
• ②建物を調査して、耐震診断をしてほしいんですけど…
  『建築士』さんなどがこういった業務を取り扱われています。
• ③地盤調査をお願いしたいんだけど…
  『地質調査会社』が取り扱っています。